近期，北京首批入市地塊的限房價項目即將開始銷售，7日，北京市住建委發布相關政策并征求意見。

北京市住建委發布的《關于加強限房價項目銷售管理的通知(征求意見稿)》(以下簡稱《通知》)擬規定，限房價項目銷售時如與周邊同品質商品房差價較大，整體收購后轉為共有產權住房。這兩種住房有何區別?新政對購房者和樓市又有何影響呢?

什么是限價房和共有產權房?

北京的住房模式非常多，很多人搞不清這兩種住房到底是什么。

限房價項目，是指按北京市“限房價、控地價”方式競得土地的開發建設項目。2016年北京“930新政”提出這一土地出讓方式，在嚴控地價的同時，對項目未來房價進行預測，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件，鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源，滿足城市居民租房需求。

共有產權住房是指政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平，并限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

哪種限房價項目要轉成共有產權房?

《通知》擬規定，限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的，由開發建設單位按限價規定自行銷售;比值不高于85%的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房。

舉個例子，假設一個限房價項目拍地的時候規定將來銷售限價為4萬元/平米，后來進行評估的市場價格為5萬元/平米，前后兩者相除得到的比值是80%，低于85%。那么這個項目就將轉成共有產權住房。

也就是說，如果限房價項目的價格明顯低于周邊商品房價，就將被收購為共有產權房。

根據《通知》，85%的比例并非一成不變，在實施過程中可根據市場變化和銷售狀況適當調整。

資料圖：北京市豐臺區小屯路某小區外景。中新網邱宇 攝

受影響的限房價項目多嗎?

中原地產首席分析師張大偉告訴中新網記者，有可能有產權變化的，只有最稀缺的核心位置的房源。

“有影響的其實只有位于五環內的少數項目。整體看，最多有10個項目有可能會被轉成共有產權，五環外項目轉變可能性都不大。”張大偉說。

58安居客房產研究院北京分析師李震表達了類似的看法，他說，對于目前已經推出的限價房地塊，僅有少量項目或將受到影響。

對購房者有何影響?

從《通知》內容來看，既堅持了剛需優先，又兼顧改善需求。

《通知》擬規定，收購轉化的共有產權住房，具備本市共有產權住房購房資格的家庭均可申購，其中項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍、非京籍家庭作為優先組配售。

具備共有產權住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建筑面積大于140平米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。

北京房地產業協會秘書長陳志指出，對于申請共有產權房的家庭而言，多以無房或收入偏低家庭為主，對于有一定收入又無房，想要一步到位置業的家庭，在梯隊中也是靠前的。制度上更多的是優先保障無房家庭，對于無房的和需要改善的但又符合條件的家庭也給予一定的考慮。

民眾在2017年北京春季房展會上的某樓盤展臺咨詢。中新網程春雨 攝

對樓市有何影響?

有人提出，85%比值的規定，是否意味著政府認為將來房價還會繼續上漲，從而會造成限房價項目與周邊商品房的價差?

對此，北京市住建委方面指出，《通知》的目的是為貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，促進北京市房地產市場平穩健康發展。

李震接受中新網記者采訪時指出，從官方的解釋可看出，這一政策主要還是為了控制土地出讓價格、防止出現“地王”，并對周邊房產定價做出引導。

談到對樓市的影響，李震認為，政策落地后，經由政府收購的共有產權房，大大壓縮了限價房的牟利空間。也將打壓很多購房者“買到就是賺到”的“非住”動機。使得限房價項目真正回歸“房住不炒”的目的。

張大偉說，共有產權房可流轉，但投資屬性非常弱，未來通過共有產權小戶型作為跳板，獲得升值的概率已經非常低。