你知道大城市吸人有多么瘋狂嗎？

從冷冰冰的數(shù)字來(lái)看，也許并不明顯。但大洋彼岸有個(gè)老哥，做了個(gè)數(shù)據(jù)可視化，把人口分布情況用一個(gè)個(gè)高聳的小山峰表現(xiàn)出來(lái)，一切就相當(dāng)直觀了。

一.發(fā)達(dá)國(guó)家與發(fā)展中國(guó)家

美國(guó)的城鎮(zhèn)化率高達(dá)90%，人們紛紛聚集在都市和都市圈。農(nóng)村地區(qū)由于生產(chǎn)力高度發(fā)達(dá)，已不再需要過(guò)多人力，故呈現(xiàn)地廣人稀的局面。

可以看到，美國(guó)東海岸的大部分人口，都高度集中在紐約、費(fèi)城、華盛頓和波士頓：

反觀欠發(fā)達(dá)的印度尼西亞，人口分布情況則大為不同。

盡管首都雅加達(dá)（Jakarta）和西部城市萬(wàn)隆（Bandung）仍聚集了不少人口，但總體來(lái)說(shuō)，印尼的人民還是比較均勻地分布在國(guó)家各地：

而發(fā)展中的中華人民共和國(guó)，則介于兩者之間。

人口都集中在北上廣深這樣的一線城市和蓉杭渝漢等二線城市，但也同樣分布在大江南北的三四五線城市和各個(gè)縣城，沒(méi)有老美那么高度集中，也沒(méi)有印尼那樣均勻分散。這與我們59.58%的城鎮(zhèn)化率十分符合：

最后我們來(lái)看看拉美地區(qū)，可以明顯的發(fā)現(xiàn)，整個(gè)南美洲的人口基本集中在沿海地區(qū)，可見地理位置對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響和對(duì)人口的吸引力。

古今中外絕大多數(shù)的城市都是如此，擁有了港口便擁有了貿(mào)易，擁有了貿(mào)易便擁有了經(jīng)濟(jì)、人口和機(jī)遇：

從上面這些我們可以觀察到，人口與經(jīng)濟(jì)之間有著不少規(guī)律與趨勢(shì)，那么同樣，人口與房?jī)r(jià)之間，也會(huì)有著密不可分的聯(lián)系。

二.房?jī)r(jià)與人口

今年年初，CBRE世邦魏理仕發(fā)布了《2019全球生活報(bào)告：城市指南》，列舉了世界上房?jī)r(jià)最高的十個(gè)城市：

我們先來(lái)看看排名第二的新加坡，719.1平方公里的小島上，聚集了近600萬(wàn)的人口，人口密度遠(yuǎn)高于其北部的馬來(lái)西亞：

房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，短期看金融。

新加坡在2000年的時(shí)候人口是400萬(wàn)。不到20年的光景，增長(zhǎng)了一半。

毫無(wú)疑問(wèn)，在人口大量流入的趨勢(shì)下，新加坡已成為全球人口密度最高的地方之一，加上當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展又十分可觀，房?jī)r(jià)當(dāng)然也處于一個(gè)高位。

如果新加坡不施行組屋政策和日益嚴(yán)格的移民政策，房?jī)r(jià)將達(dá)到一個(gè)不可想象的高度。

再來(lái)看看排在第一的香港和排在第五的深圳：

很清晰，廣州和深圳的人口集中度已經(jīng)非常高了，但香港的人口山更紅，更多，更高。

香港在上世紀(jì)80年代到90年代之間，有一波十分洶涌的移民潮。如電影《甜蜜蜜》中描繪一般，大量來(lái)自五湖四海的淘金者們奔赴香港闖蕩。

而那一段時(shí)間，也是香港房?jī)r(jià)上漲最快的時(shí)期。1984年，香港平均一平方米的價(jià)格還不到1萬(wàn)港幣，而到了1997，均價(jià)就已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)。

當(dāng)然，90年代末香港的房?jī)r(jià)也很大泡沫。因?yàn)槟且惠喩蠞q也受市民投機(jī)炒房、開發(fā)商壟斷市場(chǎng)等眾多因素的影響，但人口持續(xù)流入和人口密度陡增，也必然是香港房?jī)r(jià)升高必不可少的原因。

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，人口持續(xù)向小范圍集中的進(jìn)程下，香港的房?jī)r(jià)也就當(dāng)之無(wú)愧的位居全球第一。

中國(guó)還許多城市都非常顯著地反映出人口與房?jī)r(jià)的聯(lián)系：人口流入，人口集中，房?jī)r(jià)升高。

可以看到，無(wú)論是一線的北京、上海，還是二線的成都、武漢，都有非常醒目的人口峰。

北京近二十年增長(zhǎng)了將近1000萬(wàn)的人口，上海從2000年到現(xiàn)在也增長(zhǎng)了800多萬(wàn)人，《奮斗》、《北京愛(ài)情故事》等知名電視劇都是在此背景下催生，一線城市一輪又一輪的房?jī)r(jià)暴漲，也都是基于大量人口的遷入和集中。

成都、武漢、重慶等二線省會(huì)，近年來(lái)也都是附近的“農(nóng)村包圍城市”，人口逐漸集中，房?jī)r(jià)隨之輪動(dòng)。

這些都紛紛證明了房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口的觀點(diǎn)，在人口持續(xù)流入和集中的態(tài)勢(shì)下，長(zhǎng)期來(lái)看城市不動(dòng)產(chǎn)，一定會(huì)有升值潛力。

那么，中國(guó)哪些城市的人口，目前正在集中流入呢？

三.中國(guó)各城市人口與未來(lái)房?jī)r(jià)

“馬爾薩斯人口論”著重強(qiáng)調(diào)：人類要嚴(yán)控人口；可“凱恩斯人口論”又重點(diǎn)敘述：人口增長(zhǎng)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展必不可少的要素。

到底人口多少是個(gè)度，誰(shuí)也摸不清楚。

反正上海是覺(jué)得人口多了，早在2016年就提出嚴(yán)控人口規(guī)模：

北京也呈資源飽和態(tài)勢(shì)，要求常住人口規(guī)模控制在2300萬(wàn)人以內(nèi)，2020年以后長(zhǎng)期穩(wěn)定在這一水平：

上海目前的人口是2424萬(wàn)，北京是2154萬(wàn)，均沒(méi)有多大增長(zhǎng)空間。

所以，未來(lái)京滬的戶口肯定是越來(lái)越難落，房票也是越來(lái)越難獲得。若原常住人口不減少，新增購(gòu)買需求上漲動(dòng)力勢(shì)必不足，樓市或?qū)⒊掷m(xù)橫盤一段時(shí)間。

廣州同樣也有2000萬(wàn)的2035人口遠(yuǎn)期控制規(guī)劃，但從目前1490萬(wàn)的人口來(lái)看，這更像是在鼓勵(lì)人口流入。

深圳則沒(méi)有嚴(yán)格的人口限制，至今還在熱烈地歡迎大家“來(lái)了就是深圳人！（反正你也買不起房）”

所以，縱然現(xiàn)在廣州和深圳已經(jīng)十分擁擠了，但未來(lái)兩地的人口還將持續(xù)增加，其房產(chǎn)也就有巨大潛力將會(huì)兌現(xiàn)。

去年的人口流入情況，也反映了廣深人口高增長(zhǎng)的趨勢(shì)：

當(dāng)然，不少數(shù)據(jù)中顯示流入西安的人口，其實(shí)是奔著投資房產(chǎn)去的，并非真正意義上的流入，這造成一些當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上的泡沫，但整體來(lái)說(shuō)，西安近年來(lái)還是有著不俗的人口吸引力。

反正總的來(lái)看，大灣區(qū)的深圳、廣州、佛山等地近年來(lái)人口都保持持續(xù)高增長(zhǎng)狀態(tài)，像廣州和深圳有不少是北上無(wú)法取得戶口因而南下的高端人才，擁有不俗購(gòu)買力。

故盡管短期內(nèi)廣深樓市比較冷清，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，粵港澳核心地區(qū)的房產(chǎn)仍有巨大潛力，畢竟每年都會(huì)有很大一波剛需在伺機(jī)而動(dòng)。

同理，西安、杭州、成都等強(qiáng)二線城市，雖現(xiàn)在處于橫盤行情期，但人口的持續(xù)增長(zhǎng)，遲早會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)的下一波際遇。

? 1. 中國(guó)的人口流動(dòng)趨勢(shì)一定會(huì)像發(fā)達(dá)國(guó)家一樣，不停往高能級(jí)的大城市聚集。人口的流入和集中勢(shì)必會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的攀升。故人口群集明顯的一二線城市的房子，仍是一筆物有所值的良好資產(chǎn)。

? 2. 深圳不對(duì)人口加以控制，未來(lái)人口的聚集度只會(huì)繼續(xù)升高甚至超過(guò)香港，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)也很有可能追平香港。

? 3. 武漢、鄭州、成都、重慶、長(zhǎng)沙、西安、南京均有十分強(qiáng)悍的虹吸能力，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這幾個(gè)中國(guó)的強(qiáng)二線是人口流入的重鎮(zhèn)，值得關(guān)注。