買新房5年后可按140%房?jī)r(jià)退房
　　疑問
　　博單利8%的低息變相融資?
　　一旦項(xiàng)目公司破產(chǎn)，誰來承擔(dān)責(zé)任?
　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)打破承諾?
　　5年免費(fèi)住房，5年后如果不想要了，可以把房子按照原房?jī)r(jià)140%賣回給開發(fā)商。真有此事?昨日，有媒體報(bào)道杭州城西近郊一樓盤推出了上述促銷宣傳，據(jù)介紹主導(dǎo)這一廣告的“幕后大佬”正是杉杉集團(tuán)。該樓盤名稱已經(jīng)加了“杉杉”二字，而樓盤開發(fā)商杉恒地產(chǎn)集團(tuán)由杉杉控股51%，剩余49%歸屬原開發(fā)商恒和置業(yè)。
　　不過，昨日記者致電杉杉集團(tuán)產(chǎn)業(yè)發(fā)展部，卻得到相關(guān)工作人員的否認(rèn)，表示并不清楚集團(tuán)參與了上述樓盤開發(fā)，可能是杉杉控股方面參與的，不過上述說法并未得到杉杉控股相關(guān)人士的確認(rèn)。
　　有業(yè)內(nèi)人士對(duì)企業(yè)“5年后按140%原房?jī)r(jià)回購(gòu)”的做法提出質(zhì)疑，不少人士判斷上述做法并非“樓市促銷”，而是“疑為年化利率不到8%的低息變相融資”。
　　看好后市的促銷手段?
　　記者通過公開資料得知，該項(xiàng)目位于杭州余杭區(qū)，離杭州主城區(qū)有相當(dāng)?shù)木嚯x，目前在售房源為50~90平方米的精裝公寓，現(xiàn)購(gòu)買此精裝現(xiàn)房，即可享受5年后無理由退房，并有高達(dá)140%超額退款。由于項(xiàng)目位于杭州近郊，同時(shí)由于開發(fā)周期較長(zhǎng)，銷售一直不溫不火。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，祭出“回購(gòu)”這一促銷手段，是試圖撬動(dòng)投資市場(chǎng)，達(dá)到回籠資金的目的。
　　“是否能達(dá)到回籠資金的效果，還是很難說。采取回購(gòu)方式這種促銷手段來賣房，市場(chǎng)是否能夠認(rèn)可也很難預(yù)計(jì)。”易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)記者表示，杭州余杭區(qū)目前的房源已經(jīng)顯示出明顯的供大于求，采取這種方式去賣房，是不是能把房全部賣出去仍有疑問，“如果能夠順利賣出去，即使5年后退房、退款，對(duì)杉杉集團(tuán)本身資金成本不高。但如果賣不出去，或者賣出去的房子有限，對(duì)于杉杉集團(tuán)本身也無價(jià)值。”
　　楊紅旭認(rèn)為，以現(xiàn)在的情況來看，余杭區(qū)樓市今年肯定有下跌的過程，明年能不能見底尚難明朗，他傾向于明年繼續(xù)下跌，后年有可能復(fù)蘇。“對(duì)于5年內(nèi)的走勢(shì)，現(xiàn)在預(yù)測(cè)還為時(shí)過早，我個(gè)人認(rèn)為，5年后，余杭房?jī)r(jià)很有可能和現(xiàn)在差不多或略高。”
　　博單利8%的變相融資?
　　不過，記者了解到，對(duì)杉杉集團(tuán)許以“購(gòu)房者5年140%原價(jià)回購(gòu)”，多位金融界業(yè)內(nèi)人士的判斷卻并非“樓市促銷”，而是“疑為年化利率不到8%的低息變相融資”。
　　“我理解杉杉的邏輯是：房子反正賣不出去，不如抵押給房客融資。5年付40%利息，融資成本不算高。如果杉杉能挺過去，5年不倒閉，對(duì)房客而言這個(gè)投資收益不錯(cuò)。”美國(guó)達(dá)拉斯聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家王健在其實(shí)名微博上表示，杉杉此舉更像是一個(gè)融資。
　　“這是明顯的融資，以集團(tuán)溢價(jià)回購(gòu)為增信。”廣州民信投資管理公司執(zhí)行董事廖偉華對(duì)記者表示。根據(jù)公開資料，這100多套房源的貨值為4000多萬元，而事實(shí)上，目前該樓盤開發(fā)商由杉杉集團(tuán)控股51%，具體杉杉集團(tuán)能通過這一促銷手段，從資金回籠中拿到多少資金，還要看股東之間的內(nèi)部協(xié)議，外人很難知曉。
　　而另一大型券商資管部門負(fù)責(zé)人則對(duì)記者分析稱，如果說從會(huì)計(jì)的角度來講，出售一個(gè)資產(chǎn)，權(quán)利和風(fēng)險(xiǎn)沒有轉(zhuǎn)移，并沒有辦法認(rèn)定是一個(gè)出售行為，從制度角度來講，本來就是一個(gè)融資行為，相當(dāng)于將房屋作抵押借款。
　　杉杉集團(tuán)：曾稱不涉足地產(chǎn)項(xiàng)目
　　杉杉對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目態(tài)度可謂極其“曖昧”。事實(shí)上，杉杉集團(tuán)掌門人鄭永剛此前曾多次強(qiáng)調(diào)，杉杉不會(huì)涉足房地產(chǎn)項(xiàng)目。
　　但是，在2013年杉杉控股悄然布局地產(chǎn)版圖，并對(duì)媒體表示，除傳統(tǒng)主業(yè)服裝外，奧特萊斯商場(chǎng)、城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將成為其主營(yíng)業(yè)務(wù)之一。不僅如此，以服裝業(yè)務(wù)起家的杉杉控股早年曾操作過土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，如寧波杉杉科技園、中科廊坊科技谷、中科蕪湖科技園等科技園區(qū)。
　　公開資料顯示，杉杉是以資本為紐帶的大型企業(yè)集群，創(chuàng)立于1989年，經(jīng)歷20年的發(fā)展，已在全國(guó)形成跨地域、跨行業(yè)的102家具有獨(dú)立法人資格的下屬企業(yè)，旗下產(chǎn)業(yè)包括服裝、科技、投資、園區(qū)、貿(mào)易等，旗下?lián)碛小吧忌脊煞荨薄ⅰ爸锌朴⑷A”兩家上市公司。
　　根據(jù)杉杉股份2013年年報(bào)顯示，在經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)中，鋰電池材料成為公司主要的利潤(rùn)來源，據(jù)介紹，公司主打“服裝、鋰電池材料、投資”三大業(yè)務(wù)。去年全年服裝業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)17.26億元收入，同比下滑4.25%，毛利率下降2.66個(gè)百分點(diǎn)至22.84%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-552.91萬元。海通證券分析師指出，其服裝業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)下滑主要系多品牌業(yè)務(wù)及OEM業(yè)務(wù)虧損擴(kuò)大所致。
　　另一方面，其鋰電池材料業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入21.64億元，同比增長(zhǎng)28.92%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)1.29 萬元，同比增長(zhǎng)33.11%。投資收益為1.66億元。在經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)中，鋰電池材料成為公司主要的利潤(rùn)來源。
　　法律人士：5年回購(gòu)誰來執(zhí)行?
　　“對(duì)于回購(gòu)承諾倒沒有說明令禁止，只要愿意在合同明確寫清楚，確實(shí)可以這么約定，但是實(shí)際操作，萬一房?jī)r(jià)跌了，購(gòu)房者真要退房，難度還是比較大的，這樣的承諾以噱頭為主。”勝倫律師事務(wù)所律師王欣亮表示。
　　公開信息顯示，目前杉杉集團(tuán)對(duì)于項(xiàng)目公司杉恒地產(chǎn)集團(tuán)控股51%，剩余49%歸屬原開發(fā)商恒和置業(yè)。王欣亮表示，購(gòu)房者一般是和項(xiàng)目公司簽訂購(gòu)房及相關(guān)的合同，而項(xiàng)目公司作為有限責(zé)任公司，會(huì)有破產(chǎn)倒閉的可能。杉杉集團(tuán)并不對(duì)項(xiàng)目公司承擔(dān)出資比例之外的連帶責(zé)任。“比如，項(xiàng)目公司宣布破產(chǎn)注銷，資產(chǎn)為零，除非合同上標(biāo)明集團(tuán)來承擔(dān)連帶的責(zé)任，否則合同上的義務(wù)就無人來承擔(dān)。”
　　而廣東環(huán)球經(jīng)緯律師事務(wù)所律師何榮新則分析稱，非法集資是指針對(duì)不特定的主體，非金融機(jī)構(gòu)采取高額回報(bào)來吸收資金。而該項(xiàng)目對(duì)每年房?jī)r(jià)8%左右的升幅是否是高額回報(bào)，房屋買賣的形式如何判定還有差異，因此無法斷定是非法集資行為。

來自：中國(guó)建筑新聞網(wǎng)