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2018年08月試想2035年后“以房養老”可能是重要的選擇
險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。簡而言之，“以房養老”實則是保險公司分期付款，從民間收購房地產的一個流程。2014年7月，原保監會在北京、上海、廣州、武漢正式開展老年人住房反向抵押養老保險試點，試點截止時間為2016年6月30日。2016年7月，原保監會決定將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級市，試點期間延長至2018年6月30日。去年7月，國務院印發《關于加快商業養老保險的若干意見》，要求大力發展反向抵押保險等適老性強的商業保險，并提出支持商業保險機構開展反向抵押保險業務，在房地產交易、登記、公證等機構設立綠色通道、降低收費標準，簡化辦事程序，提升服務效率。以房養老保險試點以來，業務開展并不理想。公開媒體報道顯示，截至今年6月底，有多家保險機構獲得了試點資格，但只有幸福人壽一家保險公司開展了相關業務，共有98戶家庭139位老人完成承保手續。此次擴大至全國范圍，銀保監全方位督促保險機構和各地保監局做好“以房養老”的相關工作。保險機構要做好金融市場、房地產市場等綜合研判，加強老年人住房反向抵押養老保險業務的風險防范與管控；積極創新產品，豐富保障內容，拓展保障形式，有效滿足社會養老需求，增加老年人養老選擇。各保監局要支持保險機構開展老年人住房反向抵押養老保險業務，做好相關監管工作，規范市場行為。如有保險機構確定在當地開展老年人住房反向抵押養老保險業務，保監局應及時向銀保監會報告。“以房養老”引質疑但勢在必行“以房養老”試行之路走得并不順利。比如有觀點將以房養老解讀成政府在推卸應該承擔的養老責任，也有觀點認為無法理解房子不留給子女；甚至出現過打著“以房養老”的旗號行騙的案例。金融機構擔心未來房價下跌、房產變現難，開展該項業務顧慮重重。全國老齡辦最新統計數據顯示，2017年全國新增老年人口首次超過1000萬，60歲以上老年人口達2.4億，占總人口比重達17.3%。預計到2020年，全國60歲以上老年人口將增加到2.55億人左右。在個別省份，人口老齡化問題更加突出。遼寧省60歲及以上的老年人占人口總比重近23%。今年7月，遼寧省提出將實施漸進式延遲退休政策，鼓勵老年人才自主創業。中國進入老齡化社會已成不爭的事實，養老問題將日益突出，養老壓力越來越大，部分省份甚至呈現養老金虧空，今年7月起已開始實施養老保險基金調劑制度。今年6月13日，國務院向外公布了《國務院關于建立企業職工基本養老保險基金中央調劑制度的通知》（下稱《通知》），決定從今年7月1日起實施基金中央調劑制度。《通知》明確，地方上比例從3%起步，采取人均定額的方式進行撥付，離退休人員多的省份將獲得更多的調劑金。日趨嚴重的人口老齡化問題在一定程度上意味著以房養老保險的市場動力及其意義。業內人士認為，以房養老試點擴圍，目的是在探索符合國情、滿足老年人不同需要、供老人自主選擇的養老保險產品，擴大養老服務供給方式，這無法替代基本社會保障。目前對以房養老的擔憂主要集中在法律政策不配套、傳統觀念難改變、政府監管協調能否跟上等。《證券時報》評論員文章表示，首先以房養老擴圍有待加強制度設計。推動以房養老擴圍，除了自下而上的市場化運作、逐步發展，更需要將其納入市場化改革頂層設計范疇，在法制保障、政策引導、市場配置、行業發展等方面加強規劃和統籌協調。其次有待發揮保險機制的重要作用。開展以房養老以及相關配套業務，是對現代保險所具備的經濟補償、資金融通和輔助社會管理三大功能的綜合運用。還需要特別注意加強市場監督。以房養老涉及房產業主、房產中介、銀行、保險公司、養老機構等多個市場主體和各有關方面的利益。需要相關部門加強市場監督，嚴厲打擊違法違規行為，防范行業風險。最后，基金君作為正在老去的“80后”，試想2035年后，“以房養老”是最慘的一步，要做好其它財務規劃養老，比如買養老目標基金。你愿意“以防養老”嗎？
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2018年08月下半年房地產市場會走向何方？
決遏制房價過快上漲。這就意味著當前國內房地產市場的問題是比較大的，要堅決下決心解決，否則會危害整個中國經濟未來成長。而解決房地產市場的問題，就是不能再讓如此之高的房價再上漲。下半年國內各城市的房價只能企穩或下跌，不能夠再上漲。可以說，這兩條原則是決定下半年國內房地產市場走勢的定海神針。為了落實中央政府的房地產調控政策精神，7月份，全國就有40多個城市發布了各類房地產調控升級的政策，其中包括上海、深圳、重慶、廈門、海口、寧波、佛山、昆明、唐山等城市。而這些房地產調控政策的核心就是要全面遏制房地產市場投機炒作，不僅針對的是家庭個人，也針對企業的房地產市場炒作。比如，以深圳7月31日公布的樓市調控政策來看，這些政策從企業購買住房、商務公寓限售、居民購買住房限售，以及離婚差別化信貸四個方面進行政策調控，以修補前期房地產調控政策的漏洞，全面打擊房地產市場投機炒作、投資行為。不過，這些出臺房地產調控政策的城市，更多的是上半年或2017年房價上漲過快，或房地產市場比較火熱的城市。對于其他三線、四線城市來說，基本的態勢沒有多少變化，其政策影響也不會太大。因為當前的房地產調控政策，因城施策這個主題并沒有改變，而上半年國內的房地產市場之所以仍然是絕大多數城市的房價還在持續上漲，最為重要的是不少三線、四線城市借助于棚戶區改造，全面拉動當地的住房市場繁榮，推動當地房地產市場價格上漲。上半年不少三線、四線城市的房價持續上漲，不僅讓更多的居民涌入房地產市場，也讓當地的投資市場及土地市場出現難得繁榮。可以說，只要因城施策的房地產調控不改變，三線、四線城市肯定會借助于這項政策來發展當地的房地產市場并以此來帶動當地的經濟增長。因為，就目前經濟形勢來看，對于國內三線、四線城市，無論是人力資源及技術，還是市場環境來說，除了房地產市場之外，這些城市很難找到帶動當地經濟發展的增長點。如何保證當地房地產市場發展與繁榮，已經成了這些城市經濟增長的護身符，所以只要因城施策的房地產調控政策不改變，絕大多數三線、四線城市就一定借助于該政策來發展當地的房地產市場。所以就下半年國內房價走勢來看，房價上漲幅度將全面下降，但上半年國內房價上漲的趨勢并不會逆轉，只不過房價上漲幅度減小而已。由于房價漲幅在下降，不少城市對房地產投機炒作及投資行為要進行全面封殺，那么下半年房地產投機炒作者進入房地產市場障礙增加、意欲下降，所以住房的銷售面積和銷售總額增幅也會降低，但住房銷售總額增長幅度仍然會保持高于住房銷售面積增長幅度這樣的格局。無論是下半年還是全年，房地產銷售創歷史記錄的格局還會繼續，只不過會比早幾年的增幅小一些。下半年的國內房地產市場形勢根本上不用過多擔心，仍然會向好。但再遠一點來看，國內房地產市場的總體格局正在發生較大變化。深圳模式的試點已經揭開了序幕。
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2018年07月房地產稅以后這樣收這6類人將受影響
。1、立法先行在稅收法定原則下，任何新稅種必須先立法后征收。因此，“立法先行”已是社會普遍共識。2、充分授權“所謂充分授權，應該是給地方政府充分授權，讓地方根據實際情況來決定具體實施方案。”中國社科院財經戰略研究院研究員楊志勇說。國家行政學院教授馮俏彬也持相同觀點：“各地房地產情況差異大，因此地方政府對當地房地產情況更熟悉，給地方充分授權，讓它在授權范圍內選擇具體開征時間、適用稅率、征收對象，從而有利于房地產稅平穩落地。”在中央統一立法和稅種開征權的前提下，根據稅種特點，通過立法授權，適當擴大地方稅收管理權限，地方稅收管理權限主要集中在省級。3、分步推進“分步推進原則意味著房地產稅征收，可能采取先城市后鄉鎮、先市民后農民、先企業后個人策略逐步實施。” 中國稅務學會學術研究委員會副秘書長焦瑞進認為。房屋的評估值如何確定？此次文章提到對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，此前業內達成共識的按評估值征稅首次明確。業內專家表示，房屋的評估值應是房屋市場價值，而非房產原值（即購房時價格），但由于近些年房價上漲較快，因此最終評估值應該會有折扣。現行的針對工商業房產征收的房產稅在計稅時，對房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，具體標準由地方確定。征收房地產稅同時，降低建設、交易環節稅費負擔對于文章中提出的適當降低建設、交易環節稅費負擔，馮俏彬認為，隨著對后端居民住房保有環節征稅，前端的建設、交易環節稅費負擔將相應降低，確保總體稅負平穩，這有利于房地產稅推出。朱為群表示，建設和交易環節的稅費負擔降低，主要涉及土地增值稅制度的改革，以及各種行政性收費改革，具體怎么降可能需要考慮財政承受能力等各種因素。房地產稅能不能抑制房價上漲？答案是：能！房地產稅的征收能夠發揮三個作用。第一是增加相應的財稅收入，后續可以成為房地產領域的一類重要稅種，進而較好地支撐公共財政事業，甚至可以更好地進行資金二次分配，進而促進住房保障事業發展。第二是積極調解收入水平，尤其是對于多套住房持有行為進行干預。換而言之，能夠有效地引導購房預期。第三是能夠對房價上漲起到一定的抑制作用，征稅背后，勢必會對各類需求進行管制，這樣部分熱點城市熱點項目的炒作現象會減少，相應地房價上漲的壓力也會減少。如果房地產稅來了，誰最害怕？1.在中心城市囤積了大量住宅的人從目前民意來看，在中心城市實施“累進制、懲罰性”的房產稅，是很有可能的。對于擁有100套住宅的人來說，即便第一套免征、從第五套開始累進稅率，他的壓力也會非常大。到時候會出現集中拋盤，對中心城市短期房價構成影響。這可能意味著，囤積大量房子的人財富將顯著縮水。2.盲目購買了旅游物業、養老地產的人如果不是頂級旅游區，不是配套好、位置佳的房子，旅游地產只能等著免征房地產稅。如果不能免征，則其持有成本大增，加上利用率不高，這類房子將成為雞肋。3.盲目購買了三四線城市郊區、新區住宅的人絕大多數三四五線城市人口增長乏力，各地圍繞著高鐵站建設的“高鐵新城”很多都非常荒涼。如果你盲目在這些地區購買了住宅，未來開征房地產稅后也會非常慘。4.加杠桿、超承受能力買多套房的白領如果房地產稅的開征，會讓房價進入一個平穩期，房子很難套現。這些人“死扛現金流壓力”的期限就會加長，生活會變得比較痛苦。5.在三四線城市囤積了大量住宅的人相對而言，這種人更慘。即便在三四線城市不實施累進制、懲罰性的房地產稅，他們持有房產的成本將大增。但由于多數中西部三四線城市人口增長乏力，很多家庭都擁有多套房，所以很難通過出租轉嫁房地產稅，而賣房子很有可能找不到接盤俠。6.手中有多套房、負債率非常高的炒房者房地產稅如果出臺這個消息，就足以對這類人產生巨大的壓力。因為消息公布后，會加劇市場的僵持，目前仍然拿了很多房子、承擔巨大債務的炒房者，將會非常困難。他們只能選擇斬倉，否則房子可能斷供被銀行申請查封、拍賣，到那時套現價格會更低。
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2018年07月BIM的專業技術對企業的重要性
階段，各專業的BIM模型建立是BIM應用的重要基礎工作。BIM模型建立的質量和效率直接影響后續應用的成效。模型的建立主要有三種途徑：直接按照施工圖紙重新建立BIM模型，這也是最基礎、最常用的方式。如果可以得到二維施工圖的AutoCAD格式的電子文件，利用軟件提供的識圖轉圖功能，將dwg二維圖轉成BIM模型。復用和導入設計軟件提供的BIM模型，生成BIM算量模型。這是從整個BIM流程來看最合理的方式，可以避免重新建模所帶來的大量手工工作及可能產生的錯誤。(2) 基于BIM的快速、精確算量基于BIM算量可以大大提高工程量計算的效率。基于BIM的自動化算量方法將人們從手工繁瑣的勞動中解放出來，節省更多時間和精力用于更有價值的工作，如詢價、評估風險等，并可以利用節約的時間編制更精確的預算。基于BIM算量提高了工程量計算的準確性。工程量計算是編制工程預算的基礎，但計算過程非常繁瑣，造價工程師容易因各種人為原因而導致很多的計算錯誤。BIM模型是一個存儲項目構件信息的數據庫，可以為造價人員提供造價編制所需的項目構件信息，從而大大減少根據圖紙人工識別構件信息的工作量以及由此引起的潛在錯誤。因此，BIM的自動化算量功能可以使工程量計算工作擺脫人為因素影響，得到更加客觀的數據。BIM在投標過程中的應用招標單位一般給施工單位的投標時間為15~20天。如按傳統方式，這么短的時間內，不太可能對招標工程量進行詳細復核，只能按照招標工程量進行組價，得出總價以后進行優惠報價。但有了BIM，快速準確算量不再是難事。(1) 基于BIM的施工方案模擬借助BIM手段可以直觀地進行項目虛擬場景漫游，在虛擬現實中身臨其境般地進行方案體驗和論證。基于BIM模型，對施工組織設計方案進行論證，就施工中的重要環節進行可視化模擬分析，按時間進度進行施工安裝方案的模擬和優化。對于一些重要的施工環節或采用新施工工藝的關鍵部位、施工現場平面布置等施工指導措施進行模擬和分析，以提高計劃的可行性。在投標過程中，通過對施工方案的模擬，直觀、形象地展示給甲方。(2) 基于BIM的4D進度模擬建筑施工是一個高度動態和復雜的過程，當前建筑工程項目管理中經常用于表示進度計劃的網絡計劃，由于專業性強、可視化程度低，無法清晰描述施工進度以及各種復雜關系，難以形象表達工程施工的動態變化過程。通過將BIM與施工進度計劃相鏈接，將空間信息與時間信息整合在一個可視的4D(3D+Time)模型中，可以直觀、精確地反映整個建筑的施工過程和虛擬形象進度。4D施工模擬技術可以在項目建造過程中合理制訂施工計劃、精確掌握施工進度，優化使用施工資源以及科學地進行場地布置，對整個工程的施工進度、資源和質量進行統一管理和控制，以縮短工期、降低成本、提高質量。此外借助4D模型，施工企業在工程項目投標中將獲得競標優勢，BIM可以讓業主直觀地了解投標單位對投標項目主要施工的控制方法、施工安排是否均衡、總體計劃是否基本合理等，從而對投標單位的施工經驗和實力作出有效評估。(3) 基于BIM的資源優化與資金計劃利用BIM可以方便、快捷地進行施工進度模擬、資源優化，以及預計產值和編制資金計劃。通過進度計劃與模型的關聯，以及造價數據與進度關聯，可以實現不同維度(空間、時間、流水段)的造價管理與分析。將三維模型和進度計劃相結合，模擬出每個施工進度計劃任務對應所需的資金和資源，形成進度計劃對應的資金和資源曲線，便于選擇更加合理的進度安排。通過對BIM模型的流水段劃分，可以按照流水段自動關聯快速計算出人工、材料、機械設備和資金等的資源需用量計劃。所見即所得的方式，不但有助于投標單位制訂合理的施工方案，還能形象地展示給甲方。(4) 提高了編制商務標效率碰撞檢查：減少返工、節約工期、減低建造成本BIM最直觀的特點在于三維可視化，利用BIM的三維技術在施工前期、中期可以進行碰撞檢查，這樣既可以優化項目設計，減少在建筑施工階段可能存在的錯誤損失和返工的可能性，又加快了施工進度，為業主減低建造成本。虛擬施工：通過模型提前預知施工難點，提出切實可行施工方案運用BIM三維可視化功能再加上時間維度，利用碰撞優化后的三維管線方案，可以進行施工交底、施工模擬，發現本工程的重難點施工部位，按照場地特點、國家規范制定詳細的施工方案，將施工方案模型化、動漫化，讓評標專家、甚至非工程行業出身的業主領導都對施工方案的各種問題和情況了如指掌。優化安全文明施工方案BIM模型中，對洞口、臨邊、電梯井等存在安全隱患的位置，布置上安全圍欄，施工前，對施工人員進行安全交底，形象又直觀，讓施工人員對安全隱患位置有較深的影響，確保施工過程不出安全事故。利用BIM,做到分區域統計材料用量，材料運輸一次到位，加快施工進度BIM不僅三維可視化，還是一個6D關聯數據庫。利用已經建立的模型，可以準確快速的統計到每個區域、每個構件的材料用量，點對點的材料運輸，使得材料一次性到位，減少材料的二次搬運，進而有效提高各工序的配合程度，加快施工進度。(5) 提交運維BIM模型，方便業主工程竣工后，向業主提供BIM資料數據庫，這是一種6D關聯數據庫，業主方可以根據各種條件快速檢索到相應資料，大大提升了物業管理能力。以上通過BIM技術實現的價值，將大大提升技術含量和競爭力，為中標加分。但BIM不是投標中的噱頭，業主也是希望通過BIM實現價值，并且BIM技術現已的能力已經為施工企業的全過程精細化管理帶來巨大益處，同時為節約工期、提高工程質量發揮作用，大幅提升客戶價值。因此，中標只是第一步，如何在施工過程中有效利用BIM節約工期、成本，提升建筑質量，才是施工單位應該認真思考的問題。總之，BIM對于建設項目生命周期內的管理水平提升和生產效率提高具有不可比擬的優勢。利用BIM技術可以提高招標投標的質量和效率，有力地保障工程量清單的全面和精確，促進投標報價的科學、合理，加強招投標管理的精細化水平，減少風險，進一步促進招標投標市場的規范化、市場化、標準化的發展。可以說BIM技術的全面應用，將為建筑行業的科技進步產生無可估量的影響，大大提高建筑工程的集成化程度和參建各方的工作效率。同時，也為建筑行業的發展帶來巨大效益，使規劃、設計、施工乃至整個項目全生命周期的質量和效益得到顯著提高。
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2018年07月房企融資成本陡增：中小房企面臨“生死關”
5月房企共完成融資金額451.17 億元，這一規模比去年4月769.12 億元的融資規模減少了41.34%，融資總額創下近一年以來的最低額。一些房企正在或擬發行的債券、資產支持計劃，開始主動收縮融資規模或終止了發行。據申萬宏源統計，今年房企約有總計近2000億到期的房企債務。而三四季度將迎來高峰，在債務到期大潮到來之際，房企融資規模卻出現收縮，考驗著開發商的資金安全。同策研究院研究員陳朦朦認為，房企融資渠道緊縮，監管趨嚴，融資情況不容樂觀。具體來看，6月房企融資金額雖較上月呈現較大幅度的上升，但多為已過審公司發行的第二期、第三期公司債券，發債仍面臨嚴峻考驗；另外，6月境內銀行貸款融資金額繼續上漲，信托貸款金額略有下降，融資金額分別位于本月第二、第三，這意味著在發債難度增加的情況下，房企只能通過貸款方式尋求融資。融資成本日益上漲今年1-6月，房地產企業銷售業績漲幅逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。在規模化競爭格局背景下，房地產企業對資金的需求更加迫切。根據WIND數據統計，截止到7月13日，今年內地房企發行的海外債券達86只，計劃發行總額合計為720.07億元，與2017年同期的207.54億元相比增幅達246.95%；根據WIND數據統計，截止到7月13日，今年房地產企業在內地發行債券達566只，發行金額為4559.95億元，較2017年同期上漲146.23%。2017年同期，房地產企業發行債券188只，發行金額為1851.88億元。21世紀經濟報道記者注意到，房企融資成本日益增長。7月12日，雅居樂集團控股有限公司公告，宣布該公司本金總額為2億美元的優先票據發行。2018年票據發行的本金總額為2億美元，扣除包銷費用、傭金及其他估計開支后，此次票據發行所得款項凈額將約為1.98億美元，發售價將為2018年票據本金額的100%，且票據將按年利率8.5%計息，每半年派息一次，自2019年1月18日起每年于1月18日及7月18日支付前期利息；7月11日，融信中國控股有限公司公告披露，公司擬發行于2021年到期的額外2.25億美元的8.25%優先票據，且將與于2021年到期的4.25億美元的8.25%優先票據合并及構成單一系列。就整體融資形勢而言，據同策研究院監測，6月債權融資額為499.75億元，占房企融資總量的98.60%，環比上月債權融資所占總融資額百分比（99.75%）下降1.15個百分點；股權融資額為7.10億元，占總融資金額比重為1.40%，環比上月股權融資所占總融資額百分比（0.25%）上升1.15個百分點，除華夏幸福間接全資子公司的一筆境內再融資，其余均為港股上市公司執行股票期權計劃。融資成本方面，在已披露的數據中，6月融資成本最低的一筆是萬科于2018年6月29日發行的2018年度第二期超短期融資券，發行金額為20億元，利率為4.25%。此外，萬科發行的第一期超短期融資券的利率為4.6%。其次，招商蛇口面向合格投資者發行了第二期公司債券，品種一實際發行規模為人民幣18.4億元，最終票面利率為5.25%，品種二實際發行規模為人民幣21.6億元，最終票面利率為4.97%。 融資成本最高的是陽光城于2018年6月7日發行的10億元2018年度第一期中期票據（永續中票），利率為8%。由此可見，市場化融資渠道融資成本較高，普遍為5.5%-7.5%。中原地產首席分析師張大偉分析認為，雖然海外融資成本明顯上漲，還要疊加匯率的波動，但房企在資金壓力下，對融資的需求量依然非常大。隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他渠道融資的需求持續大漲。現在看，2018年，房地產企業最重要的工作將是降低杠桿率。中小房企“生死關”新城控股副總裁歐陽捷認為，當前，防范債務風險仍是必須打贏的一場戰役，維持房地產流動性適度偏緊將是政策新常態。在上述背景下，房企融資不會輕松。歐陽捷觀察到，中小房企事實上已經失去了更多傳統金融渠道的支持，也沒有發債的可能性，除了銷售回款、部分信托和高利貸，幾乎喪失了融資能力。21世紀經濟報道記者也從銀行人士那里驗證了歐陽捷的說法。該人士表示，目前開發商在銀行這里獲得貸款非常難。“要求地產前100強準入，不過就算批了也不見得有規模。”張大偉認為，從資金情況看，目前房地產企業的資金壓力相比2015-2016年有非常大幅度的收緊。從各地樓市調控看，預計房企的資金還會受到繼續的壓力，這種情況下，發債等渠道還有可能繼續收緊，對房企來說，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。不過，歐陽捷認為，大房企的發債依然沒有關門，盡管主要是防范房企債務違約，但實際上為房企注入了流動性，顯示出并非所有房企融資都難，資源仍然會向大房企和優勢房企集中，包括有限的銀行貸款額度會優先傾斜大房企，基金尋求與大房企的并購合作，戰略投資者參與房企股權融資，大小房企融資“難”不能一概而論。張大偉的判斷是，中小房企將面臨“生死關”。在2017年的國內房地產調控周期內，全國已經有110多個城市出臺了超過270多次調控政策，部分城市房地產調控已經逐漸開始影響房企銷售。龍頭房企壓力不大，但市場的中小房企在2018年將面臨全面困境，預計2018年將還會出現多宗股權融資，中小企業被兼并。另外，值得注意的是，企業外債的重大改革限制了境外發債投資境內房地產，房企尋求境外融資難度系數繼續攀升。同策研究院數據顯示，2018年6月房企融資仍以人民幣為主，美元次之、港元第三。外幣融資總額在4月份大幅上升、5月大幅下降的情況下，6月呈持續下降趨勢，環比5月外幣融資總額93.24億元下降51.62%，僅占比融資總額8.9%。其中，美元融資總額43.01億元人民幣（6.5億美元），環比上月美元融資金額92.11億元人民幣下降53.31%；港元融資總額為2.10億元人民幣（2.49億港元），占比0.41%；6月沒有以新加坡元為貨幣單位的融資行為。由此可見，外幣融資與上月相比絕對值、占比均呈大幅度下降。在融資愈發艱難之下，創新融資方式在6月呈多樣化，除了典型的與金融機構合作尋求貸款支持，房企還通過發行短期債券、債權或收益權轉讓以及設立資產支持專項計劃進行融資。值得一提的是，6月金科股份發行的2018年度第一期資產支持票據所募集的資金已全部到賬，募集金額為16億元；另外，在租購并舉的政策環境下，ABS/REITs類產品亦有所發展。此前保利、碧桂園、越秀等企業都已申請發行住房租賃類REITs產品，7月5日，由恒大發行的資產支持證券-ABS產品“中聯前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃”通過了發審會，未來將在上交所發行。
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2018年07月財政部發文，下一步工程項目不得列入政府購買服務指導目錄！
義變相融資，而且這種行為的規模也越來越大，引起了中央部委的警惕。2016年，國家審計署的《2015年度中央預算執行和其他財政收支的審計情況》稱，有的地方出現一些隱性債務，內蒙古、山東、湖南和河南等4個省份在委托代建項目中，約定以政府購買服務名義支付建設資金，涉及融資175.65億元。近期，審計署再次披露了一則具體的地方借政府購買服務變相融資案例：寧夏回族自治區銀川市西夏區違規與項目承建企業簽署興涇鎮回鄉風情特色小鎮城鎮化工程項目政府購買服務協議，并承諾將19.65億元購買服務價款納入銀川市財政預算，形成政府隱性債務。一些地方存在違法違規擴大政府購買服務范圍、超越管理權限延長購買服務期限等問題，這加劇了財政金融風險。為了制止地方這一行為，2017年財政部印發《關于堅決制止地方以政府購買服務名義違法違規融資的通知》（下稱《通知》），嚴禁 將建筑物和構筑物的新建、改建、擴建及其相關的裝修、拆除、修繕等建設工程作為政府購買服務項目。嚴禁 將鐵路、公路、機場等基礎設施建設，儲備土地前期開發，農田水利等建設工程作為政府購買服務項目。嚴禁 將建設工程與服務打包作為政府購買服務項目。嚴禁 將金融機構、融資租賃公司等非金融機構提供的融資行為納入政府購買服務范圍。財政部有關負責人表示，此次《辦法意見稿》結合上述《通知》要求，明確負面清單，對政府購買服務內容作了全面、明確的禁止性規定。【禁止購買內容】以下各項不得作為政府購買服務的內容并列入指導性目錄：（一）不屬于政府職責范圍的服務事項；（二）應當由政府直接履職的行政管理性事項，包括但不限于行政決策、行政執行、行政監督等事項；（三）《中華人民共和國政府采購法》及其實施條例規定的貨物和工程；（四）服務與工程打包的項目；（五）融資行為；（六）購買主體的人員聘用，屬于《勞務派遣暫行規定》規范的以勞務派遣方式用工，以及設置公益性崗位等事項；（七）由政府提供的效率效益明顯高于通過市場提供的服務事項；（八）法律法規規定的其他不得作為政府購買服務內容的事項。以上第（二）至（八）項中，屬于政府職責范圍的事項，應當通過符合國家有關法律法規規定的規范方式實施。具體來看，政府購買服務內容負面清單共包括了“《中華人民共和國政府采購法》及其實施條例規定的貨物和工程”、“服務與工程打包的項目”等內容在內的共9項。另外，此次《辦法意見稿》明確，政府購買服務合同履行期限或項目實施期限一般為1年，最長為3年。承接主體利用政府購買服務合同向金融機構融資時，不得含有購買主體對承接主體向金融機構融資的擔保條款。
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2018年07月深挖大數據價值建筑施工行業信息化發展報告（2018）
建設部信息中心處長米文忠、中國建筑業協會副會長兼秘書長吳濤、清華大學土木工程系教授馬智亮、中國建筑集團有限公司信息化管理部副總經理楊富春、廣聯達科技股份有限公司董事長刁志中五位業界專家共同啟動發布儀式。馬智亮教授隨之分享了《建筑施工行業大數據應用與解讀》，從大數據應用背景、大數據應用關鍵問題、建筑施工行業大數據應用現狀和趨勢等方面做了深入剖析。圖：《中國建筑施工行業信息化發展報告（2018）大數據應用與發展》發布現場目前，數字化應用已滲透到建筑施工各階段，不僅涉及建筑產品本身的數據，還涉及建設過程中相關的人、材、物、進度、成本、質量、安全等多方面數據。通過大數據應用，可以實現這些數據的價值再造，進而提高建筑施工行業的監管和服務水平、提升企業的管理水平、推動項目全過程升級。遺憾的是，由于建筑工程的個性化和復雜性，以及多年來建筑施工行業的歷史痼疾，很多數據并沒有被很好地收集，形成的數據集合又多數成為孤島，建筑行業的大數據價值遠遠沒有被挖掘和充分應用。基于此，中國建筑施工行業信息化發展報告將2018年的主題定為“大數據應用與發展”，旨在通過展現現階段建筑施工行業大數據應用現狀，總結歸納大數據應用理論體系和實踐情況，挖掘大數據技術的巨大應用價值，進而引發行業企業對大數據技術的重視，推動建筑施工行業大數據實現更大范圍和更深入的應用，進而推動行業產業鏈優化升級，引領建筑施工行業從信息化、智能化向智慧化轉變。三大亮點，全面反映建筑施工行業大數據應用馬智亮表示，今年是中國建筑施工行業信息化發展報告發布的第六年。報告主題從信息化管理、BIM應用、BIM深度應用、互聯網應用、智慧工地，到今年的大數據應用，始終代表著我國建筑施工行業的前沿技術和最新理念。圖：清華大學土木工程系教授馬智亮現場解讀2018年中國建筑施工行業信息化發展報告今年的“大數據應用與發展”報告，以客觀的視角、全面的理解、深刻的思考，為建筑施工行業每一個關注大數據應用的人員提供了專業、有深度的前沿內容，為大數據的實踐應用提供了指導。可以說，這本報告是迄今為止較為完善反映我國建筑施工行業大數據應用與發展的綜合報告，必將促進建筑施工行業技術和管理創新。其亮點主要有三大方面：一是編寫、匯集了行業大咖，聚攏權威機構，理論聯系實踐，彰顯行業前沿和先進性。報告由住房和城鄉建設部信息中心組織牽頭，聯合中國建筑集團有限公司、清華大學、北京城建集團、上海建工集團、廣聯達科技股份有限公司等政府、企業、高等院校的權威專家共同編寫，提供了現階段各自在大數據技術領域的前沿研究和超前實踐探索。報告代表了當前我國建筑施工行業大數據應用的前沿技術和最高水平，內容質量上乘，鑄就精品。二是梳理了建筑施工行業數據，總結大數據系統應用，推動行業產業鏈優化升級。報告對我國建筑施工行業多年數據進行了梳理，給出了行業大數據應用框架、發展路徑，總結了大數據系統應用，勾勒了大數據應用場景，為大數據在建筑施工領域的廣泛和深入應用提供了系統性的理論和實踐指導。三是報告進行了廣泛調研，再現了現階段我國建筑施工行業大數據應用與發展的真實現狀。為全面、客觀地反映大數據在我國建筑施工行業的應用現狀，報告編寫組采用“線上+線下”聯合調研的方式，回收了近400份政府監管與服務單位、施工企業、科研院所、設計企業等的有效問卷，并對其進行了深入剖析，總結了目前行業企業大數據應用客觀情況，匯總了問題所在，對大數據未來發展提出了新要求。五大篇章，完整覆蓋建筑施工全過程據了解，報告共5篇18章內容，分為基礎篇、項目篇、企業篇、行業篇、展望篇。其中，“基礎篇”探討了大數據概念、應用發展歷程和政策、應用價值和面臨的挑戰，繼而通過大量的調研數據，展現行業大數據應用現狀，深入分析，提出行業大數據應用基礎，即技術基礎、應用框架、應用路徑，為后續的實踐應用提供理論指導。為全面、深入地探究我國建筑施工行業大數據應用現狀，報告分別從項目層、企業層、行業層出發，深入闡述了施工現場如勞務、物料、質量安全、綠色施工、項目綜合管理的大數據應用，企業層的市場營銷、成本、采購、安全生產、綜合決策大數據應用，行業層的交易市場監管和服務、造價信息服務、質量安全監管、誠信監管與服務等大數據應用，并輔以代表性的應用案例，既有大數據應用理論又有實踐經驗，為實際應用提供了參考和借鑒。比如通過信息系統、物聯網設備等技術手段，對勞務人員信息進行有效采集、分析和應用，將極大提升企業勞務管理水平；如與安全教育、安全巡檢、不良行為記錄等信息結合，可以對工人的現場安全生產進行有效管控，避免和降低安全風險。在成本管理中的應用大數據，可實時掌握各項成本指標及指標變化趨勢，為成本規劃、成本控制、業績評價等成本管理決策提供真實、適時的科學管理依據；在造價信息服務中應用大數據，可提升造價指標加工效率、研判行業市場態勢、確定信息價的材料發布范圍、提高人材機信息價格的準確度。從項目層來看，大數據應用將引領項目全過程變革與升級，有效提升項目管理水平和交付能力，實現建筑產品升級；從企業層來看，基于項目數據的有效集成，可實現基于數據驅動的經營管理和科學決策，保證多項目管理全過程可控與目標達成，提升企業的經營和管理能力；從行業層來看，將極大推動建筑行業深化“放管服”改革，促進建筑市場的透明性、競爭的公平性，利于建立基于大數據的建筑市場誠信監管體系。同時，報告還展望了中國建筑施工行業大數據信息和技術的未來發展趨勢，并指出，隨著時代發展，大數據必將改變施工環境、技術手段、管理方式等，帶來新發明和新服務。大數據將像水和電一樣，成為無處不在的新生產要素，促進生產力的提升，影響生產關系，重構一個全新的建筑產業生態。在建筑產業數字化變革浪潮和數字中國戰略指引下，大數據應用必將為整個建筑業的變革與發展注入新的活力，而《中國建筑施工行業信息化發展報告（2018）大數據應用與發展》展示并深挖了大數據這一潛在價值，也必將推動建筑施工行業從信息化、智能化向智慧化轉變。
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2018年06月不動產登記，緣何總能牽動公眾神經？
依據和信息平臺“四統一”。事實上，自然資源部的前身、原國土資源部曾經在2014年公布時間表：2014年建立統一登記的基礎性制度；2015年推進統一登記制度的實施過渡；2016年全面實施統一登記制度；2018年前，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統一登記體系基本形成。記者梳理發現，不動產登記工作推進過程中的每一個重要節點都會引發輿論的廣泛關注，而公眾關注熱點集中在以下3個方面：不動產登記工作會影響房價嗎？是不是在為征收房地產稅作準備？房產信息聯網透明化后，誰可以查詢？“這是房地產界近期發生的大事。”這次，房地產行業知名企業家潘石屹的這一觀點再次攪動了公眾的神經，他曾表示“全國聯網會導致房價下跌”。但是，更多的業內人士并不十分肯定不動產登記工作對房價的影響到底有多大。中原地產首席分析師張大偉認為，不動產登記聯網將有利于摸清樓市“家底”，并在一定程度上影響市場預期。但房價本身受各種因素的影響，包括經濟形勢、金融環境、供求關系以及政策因素等。針對公眾有關不動產登記工作是否為征收房地產稅作準備的疑惑，原國土資源部有關負責人曾表示，實施不動產統一登記并不意味要開征房地產稅，更談不上老百姓將面臨高額稅費的問題。不過，不動產登記信息管理基礎平臺建成并全面運行后，能夠為征收房地產稅提供更加充分的依據和基礎信息，能更加有效支撐房地產稅收改革。因為涉及立法等諸多問題，對于房地產稅是否會開征，業界也很難給出肯定答案。上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，不動產登記有助于為房地產稅的推進創造更好條件，但未必直接影響房地產稅的相關政策。房地產稅要在立法基礎上有序推進。相較于前兩個問題，公眾關于房產信息查詢資格的疑惑則相對容易解開。在《不動產登記暫行條例》里有明確規定：權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料。查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的。有業內人士表示，公眾的諸多疑惑都關系到切身利益，且已經超越了不動產登記工作的范疇，而是更多聚焦在這項工作可能帶來的附加影響上，不動產登記工作牽一發動全身，后續影響將持續下去，公眾也必然密切關注。值得一提的是，除了上述焦點問題之外，記者注意到，不動產登記工作本身也會影響公眾的切身利益。據悉，我國不動產登記制度長期缺失，使得產權保護在很多領域難以落到實處，給產權侵犯打開了方便之門。原有的分散登記方式，由于各部門登記方法、技術規程等不一致，很容易導致各種不動產權利的重疊、漏登現象；也容易導致農林用地、農牧用地以及林牧用地之間的權屬界線不清、權利歸屬不明確，引發諸多矛盾和糾紛。中國土地礦產法律事務中心法律處相關負責人表示，不動產登記全國聯網后可以減少甚至杜絕類似問題發生，更好地厘清當事人之間的不動產權利界線，減少權屬糾紛，提高登記的準確性和權威性，更好地維護當事人的不動產物權。
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2018年06月瞬息萬變的技術，BIM之后CIM又來了！
中看不中用”的魔咒，在多個領域得到深度應用。BIM和GIS的結合是雙贏。在對接了BIM之后，GIS實現了從室外走進室內，從宏觀走進微觀，新一代三維GIS技術體系日漸成熟。另一方面，BIM 在結合了GIS之后，更容易涵蓋建筑的全生命周期的應用，既可以用于規劃審批，用于建設期監管，更可以用于建成后的建筑運維管理。BIM在建設期間只能用幾年，結合了GIS之后，則可以延續使用幾十年，大大延長了BIM的生命周期。IT的發展很快，當大家還在奮力消化BIM這一概念，探索花樣百出的應用形態時，一個相關的新概念又冒出來，這就是CIM！大家可能知道，CIM是計算機集成制造(Computer Integrated Manufacturing)的縮寫，不過那是40多年前提出的概念，不是今天討論的主題。那么，與BIM相關領域的CIM是什么呢？中國對CIM的理解在中國，近幾年提出的CIM指的是城市信息模型(City Information Modeling)。2015年，在上海數慧舉辦的規劃實務論壇上，同濟大學吳志強院士又提出城市智慧模型(City Intelligent Model)，進一步拔高對CIM的定義。吳院士指出，BIM是單體，CIM是群體，BIM是CIM的細胞。要解決智慧城市的問題，僅靠單個細胞的BIM還不夠，需要大量細胞再加上各種連接網絡構成的CIM才可以。無論其中的字母I指信息還是智慧，CIM這個概念的提出，把視野從單體建筑拉高到建筑群和城市一級，給予智慧城市更加有力的支撐。當然，要拉高到這個層面，僅僅有BIM設計軟件是不夠的，還需要GIS的參與。在CIM中，GIS要提供四個方面的能力：? 提供二維和三維一體化的基礎底圖和統一坐標系統的能力；? 提供各個BIM單體之間連接網絡管理能力，比如道路、地下管廊與管線等；? 提供管理和空間分析能力；? 大規模建筑群的BIM數據管理能力。前三個都是GIS比較擅長和成熟的能力，第四個是GIS在CIM領域面臨的新挑戰。設計軟件只需要加載單體建筑就可以工作，但在CIM層面，管理對象是一個區域甚至一個城市的BIM數據。BIM的數據量本來就非常大，比如中國第一高樓上海中心的BIM數據就達250GB，由315萬個三維部件組成。這還只是一個建筑，可以想象，城市級的數據量加起來是什么概念！通過這幾年的發展，GIS軟件不僅實現了接入BIM設計軟件的數據格式，而且實現了大規模樓群的BIM數據管理。在中國，BIM + GIS的應用已在多個行業廣泛推廣，CIM + GIS 的應用也正在開展。日本對CIM的不同理解但在日本，卻有著完全不同的CIM概念。5月25日，在日本CIM解決方案研究會和日本超圖主辦的“GIS深度應用論壇”上，宮城大學教授蒔苗耕司在報告中提到，在日本CIM指的是Construction Information Modeling/Management。這是2016年修正之后的概念，2012年，日本國土交通省最初推出的是Constrution Information Modeling。日本早期定義的CIM，雖然翻譯成中文也是建筑信息模型，但在英文中Building和Construction還是有差別，所以在日本：BIM對應樓宇之類的建筑，而CIM對應非樓宇類土木工程。按照這個邏輯，日本的CIM與BIM是平行并列關系，二者合起來構成了國內的BIM；而國內的BIM則是CIM中的單體或者細胞。例如，水電工程和橋梁隧道對應的三維信息模型在日本屬于CIM，在國內則屬于BIM。CIM概念出現時間不長，還將進一步發展和完善。盡管中日兩國對其理解差別較大，但有一點是共同的，BIM和CIM的進一步深度應用，都離不開GIS！有理由相信，無論BIM + GIS 還是 CIM + GIS，都將是未來幾年的應用熱點！CIM建設的可行性CIM的建設主要是要將GIS、BIM、物聯網技術做好集成。特別是當前BIM數據庫，GIS數據庫已經到比較成熟的階段，做好集成即可。政府已在投巨資進行智慧城市的建設，如果先大力抓CIM的建設，投資收益將多倍增加。政府可以開始制定CIM建設的規劃和步驟，啟動的條件已基本具備。
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2018年06月BIM技術在企業中標率中起到關鍵性作用
標合同。BIM在招標控制中的應用在招標控制環節，準確和全面的工程量清單是核心關鍵。而工程量計算是招投標階段耗費時間和精力最多的重要工作。BIM是一個富含工程信息的數據庫，可以真實地提供工程量計算所需要的物理和空間信息。借助這些信息，計算機可以快速對各種構件進行統計分析，從而大大減少根據圖紙統計工程量帶來的繁瑣的人工操作和潛在錯誤，在效率和準確性上得到顯著提高。(1) 建立或復用設計階段的BIM模型在招投標階段，各專業的BIM模型建立是BIM應用的重要基礎工作。模型的建立主要有三種途徑：1.直接按照施工圖紙重新建立BIM模型，這也是最基礎、最常用的方式。2.如果可以得到二維施工圖的AutoCAD格式的電子文件，利用軟件提供的識圖轉圖功能，將dwg二維圖轉成BIM模型。3.復用和導入設計軟件提供的BIM模型，生成BIM算量模型。這是從整個BIM流程來看最合理的方式。(2) 基于BIM的快速、精確算量基于BIM算量可以大大提高工程量計算的效率。基于BIM的自動化算量方法將人們從手工繁瑣的勞動中解放出來，節省更多時間和精力用于更有價值的工作，如詢價、評估風險等，并可以利用節約的時間編制更精確的預算。基于BIM算量提高了工程量計算的準確性。工程量計算是編制工程預算的基礎，但計算過程非常繁瑣，造價工程師容易因各種人為原因而導致很多的計算錯誤。BIM模型是一個存儲項目構件信息的數據庫，可以為造價人員提供造價編制所需的項目構件信息，從而大大減少根據圖紙人工識別構件信息的工作量以及由此引起的潛在錯誤。因此，BIM的自動化算量功能可以使工程量計算工作擺脫人為因素影響，得到更加客觀的數據。BIM在投標過程中的應用招標單位一般給施工單位的投標時間為15~20天。如按傳統方式，這么短的時間內，不太可能對招標工程量進行詳細復核，只能按照招標工程量進行組價，得出總價以后進行優惠報價。但有了BIM，快速準確算量不再是難事。(1) 基于BIM的施工方案模擬借助BIM手段可以直觀地進行項目虛擬場景漫游，在虛擬現實中身臨其境般地進行方案體驗和論證。基于BIM模型，對施工組織設計方案進行論證，就施工中的重要環節進行可視化模擬分析，按時間進度進行施工安裝方案的模擬和優化。對于一些重要的施工環節或采用新施工工藝的關鍵部位、施工現場平面布置等施工指導措施進行模擬和分析，以提高計劃的可行性。在投標過程中，通過對施工方案的模擬，直觀、形象地展示給甲方。(2) 基于BIM的4D進度模擬建筑施工是一個高度動態和復雜的過程，當前建筑工程項目管理中經常用于表示進度計劃的網絡計劃，由于專業性強、可視化程度低，無法清晰描述施工進度以及各種復雜關系，難以形象表達工程施工的動態變化過程。通過將BIM與施工進度計劃相鏈接，將空間信息與時間信息整合在一個可視的4D(3D+Time)模型中，可以直觀、精確地反映整個建筑的施工過程和虛擬形象進度。4D施工模擬技術可以在項目建造過程中合理制訂施工計劃、精確掌握施工進度，優化使用施工資源以及科學地進行場地布置，對整個工程的施工進度、資源和質量進行統一管理和控制，以縮短工期、降低成本、提高質量。此外借助4D模型，施工企業在工程項目投標中將獲得競標優勢，BIM可以讓業主直觀地了解投標單位對投標項目主要施工的控制方法、施工安排是否均衡、總體計劃是否基本合理等，從而對投標單位的施工經驗和實力作出有效評估。(3) 基于BIM的資源優化與資金計劃利用BIM可以方便、快捷地進行施工進度模擬、資源優化，以及預計產值和編制資金計劃。通過進度計劃與模型的關聯，以及造價數據與進度關聯，可以實現不同維度(空間、時間、流水段)的造價管理與分析。將三維模型和進度計劃相結合，模擬出每個施工進度計劃任務對應所需的資金和資源，形成進度計劃對應的資金和資源曲線，便于選擇更加合理的進度安排。通過對BIM模型的流水段劃分，可以按照流水段自動關聯快速計算出人工、材料、機械設備和資金等的資源需用量計劃。所見即所得的方式，不但有助于投標單位制訂合理的施工方案，還能形象地展示給甲方。(4) 提高了編制商務標效率碰撞檢查：減少返工、節約工期、減低建造成本BIM最直觀的特點在于三維可視化，利用BIM的三維技術在施工前期、中期可以進行碰撞檢查，這樣既可以優化項目設計，減少在建筑施工階段可能存在的錯誤損失和返工的可能性，又加快了施工進度，為業主減低建造成本。虛擬施工：通過模型提前預知施工難點，提出切實可行施工方案運用BIM三維可視化功能再加上時間維度，利用碰撞優化后的三維管線方案，可以進行施工交底、施工模擬，發現本工程的重難點施工部位，按照場地特點、國家規范制定詳細的施工方案，將施工方案模型化、動漫化，讓評標專家、甚至非工程行業出身的業主領導都對施工方案的各種問題和情況了如指掌。(5) 提交運維BIM模型，方便業主管理工程竣工后，向業主提供BIM資料數據庫，這是一種6D關聯數據庫，業主方可以根據各種條件快速檢索到相應資料，大大提升了物業管理能力。以上通過BIM技術實現的價值，將大大提升技術含量和競爭力，為中標加分。但BIM不是投標中的噱頭，業主也是希望通過BIM實現價值，并且BIM技術現已的能力已經為施工企業的全過程精細化管理帶來巨大益處，同時為節約工期、提高工程質量發揮作用，大幅提升客戶價值。因此，中標只是第一步，如何在施工過程中有效利用BIM節約工期、成本，提升建筑質量，才是施工單位應該認真思考的問題。總之，BIM對于建設項目生命周期內的管理水平提升和生產效率提高具有不可比擬的優勢。利用BIM技術可以提高招標投標的質量和效率，有力地保障工程量清單的全面和精確，促進投標報價的科學、合理，加強招投標管理的精細化水平，減少風險，進一步促進招標投標市場的規范化、市場化、標準化的發展。可以說BIM技術的全面應用，將為建筑行業的科技進步產生無可估量的影響，大大提高建筑工程的集成化程度和參建各方的工作效率。同時，也為建筑行業的發展帶來巨大效益，使規劃、設計、施工乃至整個項目全生命周期的質量和效益得到顯著提高。
